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季度北京-一手普通住宅市场供应端基本保持稳定-新闻晚知道

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在普通商品住宅銷售方面,三季度正逢「金九銀十」樓市傳統銷售旺季,但北京市一手普通住宅市場並未因旺季的到來而出現銷售額暴漲的情況,一手普通住宅市場供應端基本保持穩定,新增供應面積為131.5萬平方米,環比、同比分別下降1.7%、24.7%;同期一手普通住宅成交面積為135萬平方米,環比下降31.8%、同比上升26.9%。目前,北京住宅市場的調控基調仍然保持趨嚴態勢,尤其是中央明確表態「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」后,無論是開發商還是潛在購房者對當前樓市的心理預期已有所調整。

「儘管經濟持續面臨下行壓力,但是一些規模較大、較穩健的租戶充分利用當前辦公樓市場更為靈活的租金和更多的租賃選擇,尋找合適的升級機會。」仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示。

與租賃市場承壓形成鮮明對比的是,商業地產投資市場依然表現活躍,國內外投資者表現積極,前三個季度交易總額已超過2018年的全年水平。同時,由於今年上半年的銷售優於預期,一些優質購物中心的業主對項目年底表現更為樂觀。工業物流市場租金增速進一步放緩,但對黃金地段倉儲空間的租賃需求保持穩定。在高端住宅市場,三季度新增供應集中入市,整體需求保持穩定,而銷售價格有適度增長。

前述三大機構最新市場研究結果顯示,受近來經濟下行和調控等因素影響,北京市寫字樓市場租金承壓,空置率上升。2019年三季度,北京市甲級寫字樓市場繼續迎來供應放量。戴德梁行數據顯示,前三季度北京市寫字樓有效凈租金每月每平方米人民幣388.16元,環比下降2.0%,同比下降3.7%,空置率上升1.3個百分點至10.2%,核心商圈則繼續保持穩定,為5.6%。北京市平均租金連續三個季度出現環比下滑。隨着新項目持續交付,北京市寫字樓整體市場競爭愈發激烈,業主方承壓也隨之加大。

第一太平戴維斯華北區董事長麥安東(Anthony McQuade)表示,「中國房地產的市場化發展經歷了近30年時間。在近30年的歷程里,房地產行業由萌芽階段發展壯大為支柱型產業,成為中國城鎮化進程的重要推動力,併為民眾的住房、工作、消費等需求提供了有力支持。但隨着時間的推移,房地產所扮演的角色也在發生更迭,正逐步由經濟增速的主要驅動者轉變為壓艙石、穩定器。尤其是中國明確提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段,表明房地產行業正在回歸理性。事實上,從長遠的角度來看,中國經濟仍在穩步增長,而中國房地產在未來很長一段時間仍將保持着一定的成長性。」

值得一提的是,2019年前三個季度,北京城市更新類寫字樓新增供應佔全市新增供應的40%,達25.9萬平方米。憑藉其時尚的外觀設計、科技智能化的辦公環境、充足的可租賃面積和可為降低企業租賃成本的布局設計,城市更新項目尤為受企業租戶的青睞。對此,戴德梁行北中國區研究部主管魏東表示,隨着北京市政府「優化企業營商環境」和「建設智慧樓宇」倡議的推出,一些中心城區老舊寫字樓項目的升級改造也必將成為北京寫字樓市場未來發展趨勢。

在專家看來,寫字樓是實體經濟的辦公載體,因此寫字樓商圈可以將人流、物流、資金流和信息流進行充分彙集,為企業帶來更多的商機。隨着北京高科技互聯網、金融、高端服務業等優質產業的不斷發展,樓宇經濟將會在經濟發展中顯現出越來越重要的作用。整體來看,北京樓市正逐漸回歸理性,穩中趨緩,展望2020年,北京房地產市場不會大起大落,住房價格也以平穩運行為主,可能略微上漲。

全球性的房地產服務商第一太平戴維斯、仲量聯行和戴德梁行日前分別發佈2019年第三季度北京房地產市場研究報告,全面解讀三季度北京的寫字樓、商業零售、住宅及大宗投資等不同細分市場的最新動態,並就未來趨勢進行展望。

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