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分分pk10计划:房價蠢蠢欲動……

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一季度結束,房地產又紅火起來了,一二線城市「各種漲」,成交量、成交面積大增,六大國有銀行的新增貨款及墊款共計5.13萬億,其中個人住房貸款新增2.53萬億,佔比接近50%,地產商也在各地瘋狂拿地,去年一度慘淡的土地市場重又活躍。

錢在大筆進入,中介對於市場是最敏感的,突然而至的好行情是要抓住的,尤其是在一線城市,高成交價意味着高提成,手裡存了幾年的客戶電話都要打打試試。你看深圳的中介,客戶在看房子,他已經在看車了,一個月的提成可以來一輛奔馳了,重回高峰。

春節前,買股和買房的擦肩而過,都會互道一聲「傻x」,到了四月,這種情形更有趣了。

因城施策怎麼落實得看地方政府了,而最近發改委新出台的政策將先對房價產生極大影響。

4月8日,發改委公布了一份通知,正文內容64個字,主要就是布置2019年新型城鎮化建設的重點任務,不過6800字的附件所羅列的任務清單才是重中之重,圍繞落戶問題各種措施周詳,對各地房價也將產生實際影響。

貓哥梳理了其中的乾貨,對比了2018年和2019年計劃的異同,幫你看看關鍵時刻該怎麼抉擇。

01

1395萬人要進城!

2019年,非戶籍人口在城市落戶的目標依然是1億,而主要任務是實現常住人口和戶籍人口城鎮化率均提高1個百分點以上。

2018年時中國的常住人口城鎮化率是59.58%,距離2020年達到60%的目標相當接近。

而戶籍人口城鎮化率是43.37%,距離45%的目標還有點差距,提高1個百分點,涉及到的人口流動和戶籍流動有1395萬人,這個數目還是很大的。

02

放開落戶,這些城市深受影響

(你的城市什麼級別?參見文末大圖)

這個通知最關鍵的部分是按城市的等級來確定怎麼落戶。

總結一下就是,城區常住人口在300萬以下的城市全面放開,300-500萬的城市要放寬落戶條件,而城區常住人口500萬以上的城市,要完善積分落戶政策。比去年的尺度寬鬆了不少。

事實上,除了北京、上海的落戶政策比較嚴格以外,其他城市的落戶政策相對都已經比較寬鬆,尤其是對於一些「新一線城市」來講,從搶人才到搶人口,西安、成都、鄭州都是走在前面的,甚至一些城市已經開始打出了「無門檻落戶」的口號了。

對於300萬人口以下的城市而言,也就是中國絕大部分的城市而言,落戶不再有門檻了。

提到落戶,就不得不提到房子。落戶政策會淡化限購城市的政策約束力,對於提振房地產需求起到了相當大的作用。從南京、杭州、武漢、西安等城市來看,搶人大戰時期,戶籍人口的增速都是近五年的峰值,而這些人對於1年內的房地產成交影響力近80%。

如果全面放開,屆時短期內的房子的漲價預期還是存在的。

03

人地錢挂鉤,搶人衝動強烈

其實,地方政府有更強烈的搶人衝動。

Ⅰ型大城市們都在向特大城市進發,西安是距離500萬的門檻最近的城市了,經過2018年的搶人大戰後,恐怕已經進入到了特大城市的行列里了,顯然即便在進入特大城市后,西安也不會限制,因為目標還有超大城市啊。

而且,2019年,將採用的是「人地錢挂鉤」方式,就是把用地指標、財政撥款指標跟農民工市民化的成果挂鉤,落戶人口數量就是硬核kpi。

尤其是用地指標,在安排當地的城鎮新增建設用地的時候,會考慮落戶的權重,落戶多,指標也多,而且如果貧困人口進城,老家的宅基地騰退的建設用地指標,也可以考慮給落戶地。建設用地,這是地方土地財政的重要來源。

而另一方面,落戶多,中央還會安排財政獎勵資金的支持。通俗點說就是,落戶有錢。

04

搶人留人,靠教育、醫療

「來了就是XX人」,但是實際上,能夠享受到本地的服務,才是本地人。搶人不能靠一時衝動,搶人之後能留住人才是本事。

除了戶籍人口,城市的公共服務也在向常住人口蔓延。落戶的自然是戶籍人口了,而沒有落戶的,可以有居住證,而居住證附加的公共服務和便利項目也在向戶籍人口看齊。

教育,加大教育資源供給,公辦學校普遍向隨遷子女開放,完善隨遷子女在流入地參加高考的政策;醫療方面,統一城鄉醫保;住房,擴大公租房和住房公積金的覆蓋範圍。

公共服務的大框架定下來了,尤其是教育方面,很多人落戶的最大障礙就在於子女教育的問題,能否讓隨遷的子女在當地入學甚至高考,這絕對是重中之重,那麼對於很多教育發達的城市來講,這都是一個吸引人的條件之一。

不過,這也對地方政府的政策設計形成了一定的挑戰,畢竟高考這件事,關係到很多人的命運選擇問題。

05

城市群、都市圈火爆,「成渝」站C位

京津冀、長三角這樣的城市群,已經提過很多次了,而去年底到今年初,粵港澳大灣區是絕對的主角。而這一次,在任務中特別提到了成渝城市群的發展規劃的問題,也算是中央在眾多城市群中給畫出的一個重點。

而地方也在積極推動將成渝城市群上升到國家戰略,如今成渝被從眾多的規劃中單拎出來,「C位出道」,對於相關城市來講,不失為一個重要的發展機會。

而在都市圈的建設中,鼓勵社會資本參与都市圈建設與運營,那麼對於一些民營的地產公司而言,是一個機會,在都市圈的建設中,核心都市區域建設,無論何時都是一個比較有誘惑力的,尤其是近期一些地產商都在向服務商轉型,這都是一個機會。

更何況,「在符合土地用途管制前提下,允許都市圈內城鄉建設用地增減挂鉤節餘指標跨地區調劑」。

06

新提法:「收縮型中小城市」

每類城市都有定位,超大城市在紓解非核心功能,比如北京,而被紓解的產業去了哪裡呢?就是將產業和人口向一小時交通圈的範圍內擴散,比如河北省。這樣的轉移,是大城市拋負擔,確實小城市的產業機會。

這次還首次提出了「收縮型中小城市」。

雖然沒有給出收縮性中小城市的定義,但是國際研究都是以人口的流失作為衡量城市收縮的指標的,那麼在中國,常住人口持續流失的城市,就是收縮型城市。

根據上海財經大學的研究團隊的調研,根據中國第五次和第六次人口普查的數據,2000-2010年間,中國337個地級行政區中,90個城市出現了人口收縮,佔比26.71%。

而這26.71%的收縮型城市,集中分佈於中國東北和長江經濟帶地區,主要包括甘肅、貴州、重慶、湖北、安徽、福建、江蘇、遼寧,以及黑龍江北部、內蒙古北部和中部、四川東部。

在這樣的區域內,盤活存量、嚴控增量,大擴大建是不太可能的了,要引導人口和公共資源向城區集中,瘦身健體是主要目標,個中含義,相信大家各有理解。

07

沒提棚改

連續幾年的棚改,是上一輪房價大漲的原因之一,但在新規劃中,沒提棚改。這對一些三四線城市,尤其是對於三四線城市的房地產市場來講,不知道是好消息還是壞消息。

事實上,在這一輪的棚改時間表中,2020年是一個重要的時間節點,但是在2018年,事情有了一些變化,棚改尤其是PSL以及棚改的貨幣化安置對於房價的推升作用明顯,對於棚改的降溫和脫敏化處理,讓很多地方在棚改上逐漸淡化,尤其是在貨幣化安置上,很多地方都在逐步趨向獎勵政策。

而棚改降溫的同時,三四線城市的房地產市場也在降溫,加速了三四線城市的市場盤整期,甚至在一些地方房價開始掉頭,而地方政府也不得不採取一些放鬆政策,來做一做提振。

如果失去了棚改這一劑強心針,一些對於棚改依賴性較強的三四線城市來講,前景真不好說。

對於有心買房的人來說,這個政策需要好好看看,細細體會,有很多指向性的要點需要理解。一方面城鎮化推進加速,另一方面很多熱點城市還存在限購政策,而「因城施策」的大原則也意味着未來會有更多的城市出台細則打破現在的局面,2019年,房地產破局的氣氛濃重。

▌最後,我們附上一張表,如果你不清楚自己城市在哪個層級,可以參考:

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